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本期一起聊一下老旧小区改造新模式-原拆原建。
原拆原建是一种城市更新和住房改造的模式，通常针对年代较久、设施老化、存在安全隐患的老旧住宅小区或楼房。在这种模式下，开发商或政府相关部门会将现有的房屋拆除，并在原地重新建造新房，原居民在改建过程中需要暂时搬迁到其他地方居住，改建完成后再迁回新建成的房屋。1. 居民回迁：改造完成后，原居民将搬回新建的房屋中。2. 住房面积：一般情况下，新建成的房屋会尽量保持原有住房面积不变，或在居民同意的基础上适当增加面积。3. 过渡费用：在搬迁和重建期间，涉及的居民可能会获得一定的过渡费用，以补偿搬迁和临时居住的开销。4. 资金筹集：原拆原建项目的资金可能来自政府补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式。5. 政策支持：一些地方政府会出台相关政策，明确原拆原建的流程、支持措施和居民的参与方式。6. 居民参与：在某些情况下，居民可以参与到改造的决策过程中，比如通过居民大会或居民委员会表达意见和需求。7. 法律程序：原拆原建项目需要遵循一定的法律程序，包括获取必要的行政审批文件，如建设工程规划许可证、国有土地使用批准文件等。8. 社会效应：原拆原建不仅能改善居民的居住条件，还可能带来房屋价值的提升和社会成本的节约。原拆原建作为一种城市更新策略，正在被越来越多的城市采用，以解决老旧小区的居住安全和生活品质问题。
图：澎湃新闻
老旧小区改造的几种方式
1. 基础类改造：这类改造主要是为了满足居民的安全需求和基本生活需求，包括市政配套基础设施的改造提升，如供水、排水、供电、供气、供热等，以及小区内建筑物公共部位的维修。
2. 完善类改造：旨在满足居民生活的便利性和改善型需求，主要包括环境及配套设施的改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
3. 提升类改造：这类改造是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质，包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造，如社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园等教育设施、智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁等社区专项服务设施。
2023年5月，改造前的康健路341弄7-8号楼 图：澎湃新闻
原拆原建旧改关键点
原拆原建是指对老旧楼房进行拆除，并在原址上重新建造新房的模式。这种模式主要针对的是“老破小”的楼房，即那些建筑年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区。原拆原建通常涉及以下几个关键点：
- 居民参与：居民需要参与改造方案的制定、配合施工、参与监督和后续管理等。
- 资金筹措：原拆原建的资金通常由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可能包括政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式。
- 改建路径：改建过程中，应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。
- 产权登记：改建完成后，房屋性质可能统一登记为“按照经济适用房产权管理”。
- 社会资本参与：在某些情况下，原拆原建项目可能引入社会资本参与拆除重建，这要求项目在财务上能够实现自我平衡，确保社会资本的投资回报。
原拆原建模式在改善居民居住条件的同时，也有助于延续城市的历史文化脉络，提升城市整体形象，是一种综合性的城市更新方式，已经获得越来越多人的关注，但任何一种创新模式最终还需获得居民的认可和肯定，原拆原建旧改关键点就在于循序渐进、求同存异。
图：澎湃新闻
老旧小区原拆原建是一种综合性的城市更新方式，其优缺点主要体现在以下几个方面：1. 提升居住质量：原拆原建能够彻底改善老旧小区的居住条件，新建的住宅通常具备更好的设计、安全、隔音、保温和外观，能够满足现代居住需求。2. 节约土地资源：通过在原址上重建更高密度的住宅建筑，可以更有效地利用土地资源，尤其是在城市核心地段。3. 增加房屋供应：原拆原建不仅能够为原居民提供新的住房，还可以通过增加房屋供应来平衡市场供需，有助于稳定房价。4. 促进经济发展：原拆原建项目可以带动建筑业、建材业、家居装饰等相关产业的发展，创造就业机会，促进经济增长。1. 成本问题：原拆原建需要较大的资金投入，包括拆迁补偿、新建筑建设和居民临时安置等费用。2. 居民意愿不一：居民对于原拆原建的接受程度不同，可能存在分歧，需要充分沟通和协商。3. 施工期间影响：施工期间可能会对居民生活造成一定影响，如噪音、灰尘等环境问题，以及居民临时搬迁的不便。4. 政策和法规挑战：原拆原建涉及的法律法规较多，需要政府和相关部门提供明确的政策支持和指导。
4月15日，改造中的徐汇区康健路341弄7-8号楼 图：澎湃新闻1. 市场需求增加：随着城市化进程的深入，老旧小区的改造需求日益增长，为建筑工程服务行业提供了稳定的市场基础。2. 技术与服务创新：原拆原建项目需要更先进的建筑设计、施工技术以及项目管理能力，这促使工程服务企业进行技术创新和服务模式的改进。3. 资金投入增加：政府和私人部门对城市更新项目的投入增加，为建筑工程服务行业带来了资金流的增加，有助于行业的进一步发展。4. 绿色建筑与可持续发展：原拆原建项目强调绿色建筑和可持续发展，这为建筑工程服务行业在绿色建筑材料、节能设计、建筑废弃物处理等方面提供了新的增长点。5. 产业链整合：原拆原建项目往往涉及多个环节，包括设计、施工、监理、咨询等，为建筑工程服务行业提供了整合上下游产业链、提供一站式服务的机会。6. 法规与政策支持：政府对城市更新和老旧小区改造的支持，通过法规和政策的引导，为建筑工程服务行业创造了良好的外部环境。7. 数字化转型：原拆原建项目推动了建筑行业的数字化转型，为建筑工程服务行业在BIM技术、大数据分析、智能施工等方面提供了发展机遇。8. 提升建筑品质：原拆原建项目对建筑品质有更高要求，这促使建筑工程服务行业提升设计和施工质量，增强市场竞争力。
全球建筑业对数字化、绿色建筑和市场整合的重视，这与原拆原建模式的发展趋势相契合，进一步证实了原拆原建给建筑工程服务行业带来的机遇。
改造后的徐汇区康健路341弄7-8号楼 图：澎湃新闻记者 李佳蔚
